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近日,融众国际营销中心内部吵得沸沸扬扬。面对项目商铺投资所宣称的高收益,众多投资客户举棋不定。按一楼投资5㎡面积的商铺来计算,总投资只需20万,按照每年9%的投资回报率和高处部门租金分成,10年后的保底收益将达到18万,算上投资成本总共38万。如此高收益背后究竟是馅饼还是陷阱?其投资风险何在?本期专题,小编将带您详解融众国际商铺投资,一探投资虚实。
融众国际
商业部分宣称为光谷国际广场(新馆),是由融众集团下属房地产开发公司武汉融城置业有限公司开发。项目由1栋写字楼及7层的商业裙楼组成,总建面7.9万方,其中商业裙楼2.3万方,塔楼5.6万方。目前写字楼部分已全部售罄。
武汉光谷国际广场新馆主体立面采用国际流行LOW-E玻璃幕墙,墙体落地设计,大面采光,中空保温。整个建筑分为地下3层及地面35层。其中地下2、3层为地下停车场及设备机房,地下一层为地下商业,6-7层为知名国际影城,8-31层为高端写字楼(其中8层和22层为避难层),32-34层为华中首创的空中墅体商务空间。武汉光谷国际广场新馆以空中连廊链接光谷国际广场,聚集形成光谷国际商圈的一个24万方成熟高端商务集群。
分布
开发商背景介绍
开发商背景介绍
光谷国际广场,曾是原东星集团掌门人兰世立进入湖北“首富”榜的标志性建筑——原东星双子座大楼,因项目建设资金不足,导致项目不得不中途停工。而在销售的过程中,该项目又因多种因素,导致数百名业主产权不清、交钱拿不到房,以致引发业主多次堵路上访,最终导致项目陷入停顿,成为武汉最大的烂尾楼。
2008年7月,在武汉市政府、东湖新技术开发区管委会的支持下,融众集团投入巨资对项目进行托管,对原东盛房地产公司进行人事重组,成立新东盛房地产开发公司,并将项目更名为“光谷国际广场”。
同时,为了实现对项目专业、高效和科学的经营和管理,在融众集团的鼎力支持下,武汉融城置业有限公司应运而生。
光谷国际广场的前世今生
光谷国际广场的前世今生
面对全新的企业和错综复杂的“烂尾”项目,在融城置业公司的整体操作下,为了让企业和项目尽快步入正轨,公司首先是对法人治理结构进行了调整,对原东盛房地产公司进行人事重组(基本全部保留,没有裁员现象)。其次是完善公司架构,包括公司组织结构、管理制度、工作流程等等。第三是恢复项目施工和合同关系的梳理工作。
在融城置业操盘下,光谷国际广场,一个集甲级写字楼、购物广场、高档住宅为一体的新城市综合体,于2010年1月29日华丽亮相,短时间内取得了一定的销售业绩和品牌推广。
融众国际背景
融众国际背景
2010年4月30日武汉融城置业有限公司,成功摘得东湖开发区珞喻路以北,鲁磨路以西地块,值此“融众国际”项目正式进入开发阶段。“融众国际”是融城置业在成功接管运作光谷国际广场后首个完整意义上的自主建设项目。
分析
投资解读

1、融众国际将整个所有商铺面积均分割成5㎡的大小进行出售,客户可以选择认购1个或者多个5㎡商铺进行投资行为。
2、商铺无产权,仅有使用权。商铺交由开发商操作,负责后期整个商业项目的运营和管理。
3、商铺投资按每年9%的收益进行返还,实际商铺租金的超出部分,按照5:5进行分成。
4、收益金自签合同第二日起算,第一年期满六个月支付一年的收益金,第一年以后每半年支付一次收益金。
5、十年后,客户可以选择继续按照保底的收益进行分成,或者放弃此项投资。
6、10年后若放弃投资,开发商将把当初投资本金返还给客户,若按20万的本金算,客户保底收益加本金共38万。
7、10年后若继续投资,继续按照此收益算法进行返还租金收益。

商圈分析
商圈向南
融众国际商业很尴尬

光谷大转盘虽然很容易吸纳“八方”人气,但是并非转盘任意方位都能聚拢人气。 总的说来,光谷转盘的商业氛围还是相当不错的,但是没有什么高档写字楼,金融服务业也不发达,这些都规划在关山大道跟光谷大道上了。虽然融众国际就在武珞路主干道上,但是光谷的人 流整个应该是向南倒的,也就是越过转盘往珞瑜路东段,还有民族大道、关山大道南向的趋势。

在对面有鲁巷广场购物中心,斜对面有强大的光谷步行街,融众国际的商业其实处于很尴尬的地位,能不能成功运营起来有待市场的检验。 

定位分析
招商不利 商业路线
由高向中低端转变

商铺前期拟规划统一招商,只租不售,由于招商情况并不乐观,改为局部小面积商铺分割形式招商,总体招商业态也从原先规划延续光谷国际广场高端商业定位的路线往下降低档次。

光谷步行街早期开街,及其自身学生群定位很好定住了周边消费群体,经过2年左右的培育期,光谷大转盘越来越成为学生群体购物休闲的集聚地,使得该片再要走高端路线显得并不那么容易。

与武汉国际广场相比,国广先后入驻有古奇、LV等世界知名品牌,融众国际商业想要弥补高端商业的空缺,可谓步履维艰。

交通分析
交通尴尬
难享地铁
转盘利好

从主城区前往光谷方向的车辆,除了在转盘前有特殊事情需要停靠,一定会绕过转盘之后在南面民族大道或者珞瑜路东段泊车,此地由于光谷步行街等商业业态的聚集,已经形成明显的消费聚集地,相比光谷国际广场门前的冷清,光谷步行街的时尚精准定位,更加值得称道。

离最近的2号线地铁光谷广场站E出口,出来之后往回走约300米不说,还要过地下通道才能到达项目所在地,相比位于E出口同侧的鲁巷广场购物中心,融众国际便要失色不少。

结构分析
首创“空中连廊”
实用价值待推敲

从武汉市国土资源局官网资料显示,融众国际建设之初的规划便是在3—4层与光谷国际广场相连,在情理是无可厚非,两个项目开发商隶属一家企业,本该“同心同德”,相互扶持,然而商业的成功并不是小朋友过家家,“牵下手”便能立马互利互惠的落实,商业的成功归根到底还是要看消费者,不是开发商规划出来的,而是消费者自己的主观意识行为。

商业的成功可以通过内部布局来“引导”消费者的动向,但是商业业态自身的吸引力才能最大化吸引消费者驻足,

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小编解读

融众国际的商铺投资收益法,类似于一种变相的银行理财产品,投资客户在不用承担商场后期是否运营成功的风险,只管每月坐收收益和分成。一方面,相对于目前银行推出的很多理财产品而言,有些收益也达到了7%~8%,9%的收益点看起来很诱人,但风险也不是不存在。

从开发商的角度来讲,投资者的租金收益何处来?决定投资成败的关键还是应该归结于项目能否成功运营,这将是投资者和开发商两者利益源源不断的保障。

万一项目后期运营不起来,将直接影响开发商的资金链问题,资金出问题,投资者的收益将很难保证,最坏的结果莫过于,开发商跑路,投资者将无处可寻,商铺无产权,无法依法对自己的权益进行追诉。

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